>
De huizenmarkt in Seattle vertraagt sneller dan alle andere in het land, zo heeft een nieuwe studie onthuld – aangezien kopers met een krappe beurs steeds meer terugschrikken voor huisaankopen.
De studie, van vastgoedbedrijf Redfin, rangschikte de meest bevolkte hubs van het land met behulp van statistieken zoals prijzen, prijsdalingen en aanbod – en ontdekte dat de vastgoedmarkt vooral langs de westkust het snelst afkoelt.
De vastgoedprijzen langs de grootstedelijke gebieden aan de westkust dalen naar verluidt vanwege een overvloed aan onroerend goed op de markt, te midden van een massale uittocht van burgers die worden afgeschrikt door stijgende hypotheekrentes, misdaad en waarschuwingen voor een dreigende recessie.
Dure westerse locaties die hun prijzen hadden zien stijgen sinds de pandemie, zoals San Diego en San Jose, hielpen de top 20 van snelst afkoelende steden af te ronden, op basis van jaarlijkse prijswijzigingen van februari tot augustus 2022.
Ook waren er steden aanwezig die tijdens de pandemie opdoken als hotspots voor het kopen van huizen, zoals Phoenix, Las Vegas en Dallas, waarvan de markten snel zijn afgekoeld naarmate de recent opgedoken opkomst van werken op afstand zich blijft terugtrekken.
Ondertussen heeft de markt als geheel opgezwollen sinds ze de afgelopen jaren in een ongekende vrije val zijn beland, terwijl Amerikanen proberen de pandemie achter zich te laten en terug te keren naar hun dagelijks leven.
Dat gezegd hebbende, suggereren de bevindingen van Redfin dat dit herstel is geweest grotendeels verloren op duurdere markten zoals Seattle en andere die zich over de Stille Oceaan uitstrekken, waar huizenkopers de effecten voelen van de snelle stijging van de huizenprijzen.
De studie komt ook op het moment dat de Federal Reserve woensdag haar basisrentetarief met 0,75 heeft verhoogd – de vijfde keer sinds maart – waardoor het kopen van een huis mogelijk nog duurder wordt.
De huizenmarkt in Seattle vertraagt sneller dan alle andere in het land, zo heeft een nieuwe studie onthuld – aangezien kopers met een krappe beurs steeds meer terugschrikken voor huisaankopen
In Seattle – waar de gemiddelde prijs van een huis ongeveer $ 775.000 is – werden ongeveer 34 procent minder huizen verkocht binnen twee weken nadat ze op de markt waren geplaatst dan het jaar ervoor, vanaf 22 augustus, vond de studie.
Dit is een stijging van 23 procent op jaarbasis in februari vorig jaar, volgens de analyse – waaruit blijkt dat het aantal snelle verkopen snel afneemt, na een jaar van recordwinsten in de Windy City.
Bijdragen aan de snelle afkoeling, zei Redfin, voor Seattle en andere steden die deel uitmaakten van de top 20, is de stijgende hypotheekrente van het land – die deze maand boven een record van 6 procent steeg.
Volgens het bedrijf is een maandelijkse hypotheekbetaling op het huis met een gemiddelde prijs in Seattle meer dan $ 4.400 met de huidige hypotheekrente van 6 procent – een stijging van 33 procent ten opzichte van de $ 3.300 die eerder dit jaar werd gezien.
Dure westerse locaties die hun prijzen hadden zien stijgen sinds de pandemie, zoals San Diego en San Jose, hielpen de top 20 snelst-koelende steden te completeren, op basis van jaarlijkse prijswijzigingen van februari tot augustus 2022
Ook stijgt het aanbod van te koop staande woningen in de stad – dat sinds vorig jaar met meer dan 100 procent is gestegen.
Die statistieken suggereren dat kopers in Seattle hebben: meer aankoopopties om uit te kiezen, en dat huizen er vervolgens langer over doen om te verkopen – met prijzen stijgen nu veel langzamer dan eerder in het jaar.
Tacoma, ongeveer 35 mijl ten zuiden van Seattle gelegen, behoort ook tot de top 10 van markten die het snelst afkoelen, zo blijkt uit de studie, wat aangeeft dat het gebied rond de dure metro aan de westkust ook is getroffen door de recente stijging van de huizenprijzen.
Seattle werd in de ranglijst gevolgd door Las Vegas, dat tijdens en vlak voor de pandemie naar voren kwam als een uitstekende ‘verhuizing’-bestemming, terwijl burgers uit het naburige Golden State het zat waren met hoge belastingen, stijgende huiskosten en natuurrampen waagden zich oostwaarts.
In Sin City daalde de prijs per vierkante voet (PPSF) in augustus met een duidelijke 14,5 procentpunt op jaarbasis. De mediane verkoopprijs in Vegas bedroeg vorige maand $ 416.000 – een daling van 3 procent ten opzichte van alleen vorige maand.
Malle steden op de lijst – inclusief Las Vegas, Phoenix, Sacramento en North Port – dienden als ‘verplaatsingshotspots’ tijdens de pandemie-tijdperk verschuiving naar werken op afstand, waarbij die markten nu snel afkoelen terwijl het monetaire beleid strakker wordt en werknemers terugkeren naar kantoor.
Dat gezegd hebbende, bijna alle anderen die worden vermeld door de in Seattle gevestigde beursvennootschap waren markten aan de westkust die lange tijd duur waren, zoals die in de technisch zware stad San Jose en het schilderachtige San Diego
Drie steden in Californië – San Jose, San Diego en Sacramento – completeerden de top vijf van snelst dalende huizenmarkten van Redfin, respectievelijk op de derde, vierde en vijfde plaats.
Andere steden in de Golden State die de top tien haalden, waren Bay Area-hub Oakland en de nabijgelegen stad Stockton – evenals het meer zuidelijke Bakersfield, dat net ten noorden van Los Angeles ligt.
Negen van de top 10 hadden ondertussen het twijfelachtige onderscheid dat ze zich in de westelijke helft van het land bevonden, inclusief de vier in Californië, evenals Bakersfield, dat op de 16e plaats stond.
North Port, Florida, was de enige markt aan de oostkust die bovenaan de lijst stond –
‘Dit zijn allemaal plekken waar huizenkopers de angel van stijgende huizenprijzen, hogere hypotheekrentes en inflatie zeer sterk voelen. Ze vertragen, deels omdat zoveel mensen zijn uitgeprijsd en deels omdat de record-lage tarieven van vorig jaar hen onhoudbaar maakten’, zei Redfin Chief Economist Daryl Fairweather.
‘Het goede nieuws is dat de vertraging de concurrentie dempt en degenen die het zich nog kunnen veroorloven meer onderhandelingsmacht geeft’, voegde hij eraan toe.
De prijzen zijn gedaald te midden van een recente piek in de hypotheekrente. Een hypotheek met een vaste rente van 30 jaar brengt momenteel 5,66 procent rente in rekening – een stijging van bijna drie punten ten opzichte van dezelfde tijd vorig jaar, volgens Freddie Mac, de leningmaatschappij van de federale overheid.
Eerder deze maand verhoogde de Federal Reserve de rente voor de vierde keer met nog eens 0,75 procentpunt, in een poging de inflatie te onderdrukken.
Economen van Goldman Sachs waarschuwden onlangs dat de groei van de huizenprijzen naar verwachting volgend jaar in de hele VS volledig tot stilstand zou komen dankzij de afnemende vraag en te veel onroerend goed dat voor het grijpen ligt.
Mark Zandi, hoofdeconoom van Moody’s Analytics, waarschuwde vorige maand dat de huizenprijzen volgend jaar met maar liefst 20 procent kunnen dalen als er een recessie komt, en dat de prijzen in delen van het land met maar liefst 72 procent overgewaardeerd zijn.
De opkomende huisvestingscrisis komt na een periode van relatieve betaalbaarheid in 2020 en vorig jaar tijdens de pandemie, als gevolg van record-lage hypotheekrentes – ondanks dat de prijzen in die periode ook stegen om aan een eveneens toenemende vraag te voldoen.
Dit jaar echter, kort voordat de Fed besloot de rente te verhogen om de recordinflatie tegen te gaan, verhoogden de banken de hypotheekrente drastisch in hun eigen poging om toekomstige verliezen te dekken die zouden kunnen ontstaan bij een voorspelde recessie.
In de grootste sprong van één week sinds 1987, werd de 30-jarige hypotheek met vaste rente, het populairste hypotheekpakket, in juni verhoogd tot 5,78 procent, tegen 5,23 procent eind mei.
Sindsdien heeft het vanaf september een nog meer uitgesproken 6 procent bereikt.
Een jaar geleden was de betaalbaarheid minder dan de helft van wat het nu is, namelijk 2,9 procent.
Door de plotselinge stijging is de huizenmarkt in het land sindsdien aanzienlijk afgekoeld, waarbij de verkoop van eerder in eigendom zijnde huizen in mei voor de vierde maand op rij is gedaald, omdat potentiële kopers te maken krijgen met hogere kosten.
Door de daling van de vraag wordt verwacht dat de groei van de huizenprijzen tegen het einde van het jaar een hoogtepunt zal bereiken – alvorens onvermijdelijk te kelderen, waarschuwen economen.
‘We bevinden ons momenteel in een huisvestingscrisis’, vertelde Robert Dietz, hoofdeconoom bij de National Association of Home Builders, aan The Wall Street Journal over het fenomeen, daarbij verwijzend naar hoe vastgoedbedrijven de afgelopen weken de vraagprijzen hebben verlaagd om compenseren voor de snel veranderende vastgoedmarkt.
Huizen in steden die de afgelopen jaren een duidelijke prijsstijging hebben doorgemaakt, waaronder Boise, Idaho; Feniks; en Austin hebben de gemiddelde huizenprijzen de afgelopen weken zien dalen, volgens Redfin.
Met hoge prijzen en stijgende tarieven waardoor jonge huizenkopers – waarvan velen millennials in hun eerste koopjaren verouderen – is het aantal verkopen van bestaande huizen met 8,6 procent gedaald ten opzichte van vorig jaar, tot een voor seizoensinvloeden gecorrigeerd jaarlijks percentage van 5,41 miljoen.
Ondertussen is een andere studie gepubliceerd door Redfin vorige maand ontdekte dat een groot deel van de huizenverkopers in juli hun vraagprijs verlaagde, met name in voormalige pandemische boomtowns.
Boise, Idaho, dat tijdens de pandemie een topbestemming was voor externe werknemers aan de westkust, zag in juli 70 procent van de aanbiedingen sneuvelen, tegenover slechts een derde een jaar geleden.
In Denver werd vorige maand 58 procent van de huizenvermeldingen verlaagd, terwijl 56 procent van de huizenvermeldingen in Salt Lake City werd geschrapt van de oorspronkelijke vraagprijs.
‘Individuele huizenverkopers en -bouwers waren beide snel om hun prijzen aan het begin van deze zomer te verlagen, vooral omdat ze onrealistische verwachtingen hadden van zowel prijs als tijdlijnen’, zei Boise Redfin-agent Shauna Pendleton.
‘Ze hebben te hoog geprijsd omdat het huis van hun buurman een paar maanden geleden voor een exorbitante prijs is verkocht, en ze verwachtten het eerste weekend meerdere aanbiedingen te ontvangen omdat ze verhalen over dat gebeuren hoorden’, voegde ze eraan toe.
De 10 steden die de afgelopen maand het grootste aandeel in prijsverlagingen hebben gezien, zijn hierboven te zien
Er is een woningbouwproject te zien in Boise, waar vorige maand 70% van de huizenvermeldingen onder de oorspronkelijke vraagprijs werd verlaagd toen verkopers hun ‘onredelijke verwachtingen’ onder ogen zagen.
‘Mijn advies aan verkopers is om hun huis vanaf het begin correct te prijzen, te accepteren dat de markt is vertraagd en te begrijpen dat het langer dan 30 dagen kan duren om te verkopen. Als iemand een mooi huis in een gewilde buurt verkoopt, hoeft hij niet in prijs te zakken.’
Hoewel uit sectorgegevens blijkt dat de huizenprijzen in het hele land en in bijna elke markt hoger blijven dan een jaar geleden, is het aantal aanbiedingen drastisch toegenomen omdat de hoge verwachtingen van verkopers met de koude realiteit overeenkwamen.
Redfin zei dat het nationale aandeel van huizen te koop met prijsdalingen in juli een recordhoogte bereikte.